发布日期：2024-12-20 23:56 点击次数：189
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如果你长居北京或上海，从下个月开始，无论是买房还是卖房，税负成本都将直线下降。最大降幅，可达10万甚至20万之多。
18日，上海、北京发布通知，普通住房和非普通住房的标准将取消，住房交易产生的税费等事宜也一并做出调整。新的规定，从12月1日实施。
整体来看，就是买卖房屋产生的税费将取消或者下调。那么具体到老百姓身上，取消和下调的税费，具体又是哪些？能省多少钱？
首先来看一下，普通住房和非普通住房的区别是什么。
楼房和别墅的区别
普通住房，将其简称为“普房”，另一个简称为“非普房”，两者的区别，主要体现在建筑面积、建筑标准、使用类型三个方面。
先来看面积，普房的面积基本上小于120平，建造所依据也是民用住宅建筑标准。简单理解就是，一般意义上的民用住宅房屋。
非普房的面积在144平米以上，除了建筑面积大以外，它依据的建筑标准包括实用类型和普房也有区别。
想一下城市楼房哪种房子面积大，要么是独栋的别墅，要么就是写字楼或者沿街的商业用途的房子。
概括起来就是，普房可理解为一般的民用住宅，就是常规意义上的楼房。非普房就是别墅，以及各种商业用途的房子。
两种房子涉及到的税费，主要包括了个人所得税、增值税、附加税、印花税以及契税等。至于附加税费，则有城建维护和教育方面的。
由于不同的城市执行不同的政策，所以详细的税费标准也不一样。比如鹤岗的房子，要么没有增值税或者增值税很低。而上海的房子，人人都曾盼着它涨，自然增值税就不低。
政策没有调整之前，相关的税费究竟是多少？具体需缴纳的对象又是谁呢？不同的税费，对应的是买卖双方。
卖房和买房分别要缴纳什么税
举例来说，老张有一套待售的120平米普房，按照规定房子出售后，老张需要缴纳个人所得税、增值税、各种附加税费以及印花税。
老王如果想买老张的房子，他需要缴纳契税和印花税。所以单从数量上来看，卖房的老张，他需要缴纳的税费种类较多。
理论上是这样，实际情况是各地对二手房销售有时间上的区分。通常来说，待售房子购入时间很长，有些税费会相应减免。
比如个人所得税，如果待售的二手房是5年以上的房子，而且还是卖房者唯一的生活用房，按照有些城市的政策，个税就能免去。
相关的政策，对购房者也适用。比如买的二手房面积小于90平米，契税就低。如果购买二手房用于自住，印花税也能免除。
也就是说，规定的税费标准，和实际征收的情况会存在差异。不同城市之间有差异，根据国家的政策调整在时间上也存在差异。
但相对来说，以往即便存在减免的情况，力度也不是太大。最关键的是，普通住房和非普通住房之间，税费也存在很大差异。
简单来看，非普通住房买卖，无论是哪种税费，减免的力度都低于普通住房。现在上海即将实施的政策，就是在税费层面，让两者的差距不复存在了。
卖房，个税按1%缴纳
上海的房产交易市场，关于个人所得税的征收政策，目前执行的依然是2006年制定的。而且，普通住房和非普通住房之间还存在差别。
比如说小明有一套120平米的房子，这套普通住房如果按照以前的规定，交易后需要缴纳1%的个税。假如是一套面积更大的非普通住房，则要按照2%的标准缴纳个税。
随着新政策推出，个税缴纳的费用整体都下降了。假设小明的120平米房子是唯一住房，而且购买年限超过了5年，那么卖房的时候，就不用缴纳个税。
如果房子不符合免征的条件，则不再区分普通住房和非普通住房，一律按照1%来缴纳。
比如小钱有一套价值1000万元的非普通住房，按照以前的政策，交易后缴纳的个税为20万元。如果是按照新政策，即使不能享受免征，但也可以直接减去10万元，只需缴纳10万元个税。
所以，新政策对卖房者来说，可以降低房屋的出售成本。除了个税能少缴外，增值税同样能少缴。
少缴能多增加收益
增值税，顾名思义就是房产价值增加后，需缴纳的税费。包括上海在内，多数城市增值税的税率都是5%。
比方说老黄10年前在上海买了套500万的房子，几年后他以1000万的价格将房子卖了，那么房屋的增值就是500万元。按照过去5%的标准，老黄在卖房后，增值税就要缴纳25万元。
无论从哪个角度看，税费的成本都不低。而且在政策没有调整之前，像上海这样的一线城市，由于房屋价值本身就高，涨的越快，增值税缴纳的也就越多。
政策调整以后，情况就大不相同了，以前需要缴纳的25万元，就能直接免除。当然，这里面也有时间上的前提条件。
按照规定，待售的二手房，其购入时间都要超过两年才行。只要时间超过了两年，不分普通住房和非普通住房，一律免缴增值税。但如果待售的二手房期限小于两年，还得按照5%的标准拉交税。
上面提到的税费减免，都是针对卖房者的，那么对买房者来说，新政策调整后，又能享受到哪些优惠措施呢？
可以买更大的房子
契税，不管是购买首套房还是第二套房，过去都要缴纳。区别在于房子的大小和购买套数，决定了税率的不同。
以前购买第一套房，面积小于90平米的，契税按照1%缴纳。超过90平米的，按照1.5%缴纳。如果购买的是第二套房子，则按照3%缴纳。
政策调整后，决定税率的面积提升到了140平米。第一套房子小于140平米的，按1%收；大于140平米的，按1.5%收。第二套房子小于140平米，按1%收；大于的则按2%收。
比如说，小张卖了第二套房子花费1000万元，过去按照3%的税率，需要缴纳30万元的契税。
而随着政策的调整，哪怕他买的是第二套超过了140平米的房子，缴纳的契税也能减免10万元。
可能有人觉得，能花几百万乃至上千万买房子，也不会在乎10万或者20万的减免。而且买更大的房子，似乎普通购房者并没有这样的需求。
对其他城市的民众来说，或许这政策优惠的不明显。但是对上海人来说，优惠措施来的恰如其分。
因为，现在很多上海人都有换大房子的需求。如果还是按照过去的标准，房子稍微买大一点，就得多缴纳契税。
市场的交易数据也反映出了这一点。根据上海前10个月的新建房交易量来看，房屋面积在90到140平米之间的交易占比达到了65%。
而在二手房市场，买大房子的群体规模也达到了27%。换言之随着生活条件的不断提升，只要条件允许，很多人都愿意买大房子，或者是换更大的房子。
税费成本降低利好二手房市场
去年至今，上海的房地产市场，围绕土地、金融、限购等多个方面都做了优化。加上即将出台的新政策，上海的房地产政策已经相当宽松。
目前的政策调整，尤其带热了上海二手房的交易。比如上个月13日，上海二手房的单日网签量就达到了1334套。
热度一直在持续，本月17日，二手房的交易量为1042套。截止到当天，11月上半月的成交量为15076套。在回暖的趋势下，市场又出现了涨价的声音。
现在的情况是，买卖房屋的税费成本降了，购房的首付比例和房贷利率低了，购房门槛以及政策环境，也都利于整个市场向着好的角度发展。
有利因素在叠加，加上市场回暖不断释放出的强烈信号，从而有利于长期向好发展。不管对买房者还是卖房者而言，成本的持续下降，都有助于增强需求者的信心。
而且从全国的范围看，宽松政策不光在上海北京这样的一线城市推动。随着各地相继出台举措，不同城市根据自身的特点情况，也都在制定和推出有利于市场回暖的措施。
目前，70个大中城市的房价，不管是新房还是二手房，都已经迎来了新的拐点。下跌的趋势止住了，都在向着回升的方向发展。
也因此这种乐观的态势，同样有利于整个市场不断做出积极的调整。现在上海的趋势，就是二手房市场的不断回暖。
结语
上海即将实施的新措施，使得整体的税费成本在走低。市场释放出了强烈的变化信号，一系列成本也降低到了历史最低水平。
降成本的效应，最终能促进房地产市场的良性循环。业内人士认为，目前上海房产市场的热度会持续到年底。
不但交易量会一直维持在高位，交易价格在止跌回稳后，将会进一步得到巩固。换言之，整个市场的信心在持续增加，供求关系也在调整中进入了良性循环阶段。
信息来源：
《上海取消普通住房和非普通住房标准，买房税负成本迎来全面下降》 澎湃新闻 2024年11月18日
《降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定》 京报网 2024年11月13日
《上海二手房单日成交量创一年新高香港股票加杠杆，涨价成主流了吗？》 澎湃新闻 2024年10月15日
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